Дневник риелтора: «Сделку переносили, потому что она пришлась не на те лунные сутки»

Покупателя, в первую очередь, должна насторожить слишком низкая цена, продавца – требование показать документы.

Фото: Олег ЗОЛОТО

Дарья Богданова из Санкт-Петербурга – молодая мама, эффектная женщина, а еще риелтор с 12-летним стажем. На ее счету – и шикарные особняки в пригороде, и эконом-квартиры в новостройках. Сколько стоит в современном Петербурге жить как «господин» и кто для агента самый страшный клиент – обо всем этом Дарья поведала в своем дневнике.

О ПРОФЕССИИ

2008 год. Кризис, куча сокращений. Я уволилась из пятизвездочного отеля в никуда, настолько осточертело, но найти стоящую новую работу не могла. Тогда мама, которая работает риелтором с 1996 года, сказала: «Давай я тебя научу». И вот я здесь.

Начинать было очень трудно. Мама считала, что я со всем должна справиться сама, а потому особой помощи с ее стороны ждать не приходилось. Первая сделка у меня была спустя год, который я провела в подготовке документов в агентстве! Как сейчас помню, попалась чудесная история сразу с двумя субсидиями, матерью-одиночкой и немой бабушкой, с которой везде нужно было ходить с лицензированным сурдопереводчиком. В общем, полный набор, чтобы запугать новичка.

Новостройки и загородная недвижимость остаются в топе востребованных позиций.

Фото: Олег ЗОЛОТО

Но сейчас прийти в профессию еще сложнее: конкуренция огромная. Это спустя 10 лет ты сможешь работать на рекомендациях и через соцсети, а начинающим риелторам приходится заниматься пресловутыми «холодными» обзвонами и, условно говоря, доставать людей.

Кстати, они все еще работают. Мало того: даже расклейка бумажных объявлений до сих пор находит своего человека. Правда, если из 100 «холодных» звонков нарисовалось хотя бы 10 клиентов – это большая удача. И да, то, что агентство обеспечивает сотрудника какой-то базой потенциальных продавцов и покупателей недвижимости – это миф. Каждый работает на себя.

О КЛИЕНТАХ

Сделка может быть сложной в плане схемы – по количеству объектов, госпрограмм, ипотек, субсидий. Но она почти наверняка будет легкой в плане переговоров: все будут адекватные и легко пойдут на контакт. Гигантские коммуналки я не расселяла, но однажды в сделке было задействовано семь объектов, две ипотеки, два субсидии и 25 человек участников.

А можно, например, искать покупателя для одной квартиры – и это будет очень тяжело. К примеру, из-за страха пожилой хозяйки перед ипотекой, банками и самими риелторами. Вообще, бабушки – это самые опасные клиенты. На них всегда уходит больше всего сил и времени, но именно они чаще всего кидают агентов и потом либо втихаря продают квартиру напрямую, либо вообще передумывают продавать ее и не оплачивают расходы. Признаюсь честно, я их боюсь.

В ремонт квартиры в старом доме в центре зачастую вкладывают больше, чем в саму покупку.

Фото: Олег ЗОЛОТО

Вообще, в желании купить гипотетическую пятикомнатную квартиру на Невском проспекте за миллион рублей нет ничего удивительного: все мы хотим купить получше и подешевле, а продать – подороже. Но встречаются и необычные пожелания. Так, например, однажды клиент заявил, что мы не будем проводить сделку 12 числа, потому что оно несчастливое по нумерологии, да и лунные сутки, дескать, не те. А у нас именно в эти лунные сутки из другого региона могла приехать вторая сторона, а третья тоже лишь в несчастливое число могла с работы отпроситься. Пришлось всем подстраиваться под лунный календарь.

О ПЕТЕРБУРГЕ

Самые дорогие районы Петербурга – Крестовский, Петроградская сторона, Васильевский остров, это и так понятно. Центральный район очень противоречивый: в нем есть дорогие новостройки и дешевые (потому что «убитые») исторические дома, и наоборот. Самое дешевое жилье можно найти в Красногвардейском и Невском районах, в Шушарах и на Парнасе, Красном Селе и Ломоносове.

Выбрать жилье в нашем историческом центре – задача не только затратная, но и сложная. Во-первых, почти у каждой квартиры уникальная планировка. Во-вторых, даже в одном доме квартиры одной площади и количества комнат могут различаться в цене на миллионы рублей.

В историческом центре сложно найти две квартиры одинаковой планировки.

Фото: Олег ЗОЛОТО

Простой пример. Дом на Фонтанке. Трехкомнатная квартира, в которой живут люди определенного социального слоя. Она нуждается в серьезном ремонте (а привести в порядок квартиру в центре может быть дороже, чем купить ее). Старые продуваемые окна выходят в двор-колодец, причем даже не первый от Фонтанки, а второй. По планировке, обрезанной посередине лепнине и высоте потолков видно, что это часть большой прислужней квартиры: здесь даже канализация выведена из соседней квартиры. На четвертый этаж ведет узкая – в прошлом черная – лестница, по которой ни с коляской детской пройти, ни мебель поднять. Такая квартира продавалась за семь миллионов.

А другая трехкомнатная квартира в этом же доме и такой же площади стоила в два раза больше. Потому что фасадная (господская) часть, потому что парадная лестница с резными перилами с балясинами. Такой вот есть в нашем городе нюанс.

ОБ ОБМАНЕ

Одна моя клиентка решила самостоятельно найти покупателя на свой земельный участок. Вскоре после публикации объявления ей позвонила какая-то женщина из другого региона и сказала, что готова купить его даже без осмотра, настолько участок хорош. И предложила внести предоплату. Но для этого хозяйке нужно было… прийти в банк, вставить в банкомат карточку и – увы, зря! – ждать денег. Это классический развод, люди теряют даже те деньги, которые уже были у них на карте. Запомните: никто без осмотра недвижимость не покупает!

В сферу недвижимости Дарью привел кризис 2008 года.

Должен насторожить и такой покупатель, который требует документы и точные данные по объекту (например, кадастровый номер) еще до внесения предоплаты якобы для того, чтобы убедиться, что объект именно в вашей собственности. Но делиться такими данными (да даже точным адресом объекта) с первым встречным попросту небезопасно. Ведь ему будет очень просто узнать, что вас нет дома, и наведаться с какой-нибудь отмычкой: достаточно попроситься на просмотр и услышать в ответ, что вы в этот день и это время не сможете. В этом плане меня поражают собственники, которые выкладывают на «Авито» всю подноготную, включая кадастровый паспорт. Это форменное сумасшествие.

Что должно насторожить покупателя? В первую очередь, слишком низкая цена. Она стоит не потому, что продавец дурачок, а потому, что практически всегда за ней скрывается проблема. Либо квартира залоговая, а у хозяев куча долгов по микрозаймам. Либо проблемы с соседями. Либо перепланировка. У моей коллеги продавалась доля в квартире с проблемным соседом, который вообще никого не хотел внутрь пускать и не считался с решением суда по разделу имущества. Из-за низкой цены за два дня агент приняла около 100 звонков, но до просмотра дошли пятеро, и только двое были готовы к покупке.

Многие современные коммуналки – вчерашние прислужние квартиры.

Фото: Артем КИЛЬКИН (архив)

Хотя именно проблемное жилье – реальный вариант сэкономить. Правда, потом придется повозиться и потерять время, погашая долги владельцев, улаживая конфликты с соседями или появляясь в суде. Еще один действительно выгодный, но очень долгосрочный вариант – выкупать квартиру по комнатам. Но это история без гарантированного хэппи-энда.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

По ком плачут русалки. Дневник петербургского реставратора

Специалисты предупреждают, что без срочных мер на федеральном уровне мы рискуем растерять все свое архитектурное наследие (подробности)